Valeur locative en Suisse : impact sur l’investissement immobilier

La valeur locative occupe depuis longtemps une place particulière dans la fiscalité immobilière suisse. Alors que sa suppression est prévue pour 2029, comprendre son fonctionnement et ses conséquences reste essentiel pour toute personne qui envisage d’acheter un bien immobilier ou d’investir en Suisse.

Qu’est-ce que la valeur locative et pourquoi est-elle importante pour un acheteur ?

La valeur locative correspond à un revenu théorique attribué au propriétaire qui occupe lui-même son logement. Autrement dit, même s’il ne perçoit aucun loyer, l’administration fiscale considère qu’il bénéficie d’un avantage économique puisqu’il utilise son propre bien sans avoir à verser de loyer à un tiers.

Ce montant est donc intégré au revenu imposable du propriétaire. Son évaluation dépend notamment du canton, de la valeur du logement, de ses caractéristiques et du niveau des loyers pouvant être observé pour des biens comparables.

Ce mécanisme peut sembler inhabituel. Il repose pourtant sur une logique d’équilibre fiscal : en contrepartie de cette imposition, le système actuel permet notamment aux propriétaires de déduire certaines dépenses liées au logement, en particulier les intérêts de la dette hypothécaire et, sous certaines conditions, les frais d’entretien du bien.

Pour un futur acquéreur, la valeur locative ne doit donc pas être considérée comme une notion fiscale abstraite. Elle peut avoir une incidence sur le coût réel de la propriété, sur la stratégie de financement et, plus largement, sur l’arbitrage entre achat, location et investissement immobilier.

Comment la valeur locative est-elle déterminée ?

Il n’existe pas un montant identique pour tous les propriétaires suisses. La méthode varie selon les cantons et tient compte de plusieurs éléments : localisation, superficie, type de logement, état général du bien ou encore niveau des loyers pratiqués dans la région.

L’objectif est d’obtenir une estimation du loyer que le propriétaire aurait théoriquement pu percevoir s’il avait loué son logement au lieu de l’occuper.

Dès lors, deux appartements achetés au même prix peuvent ne pas présenter exactement la même valeur locative. C’est une raison supplémentaire pour analyser un projet immobilier dans son ensemble plutôt que de se limiter au prix affiché sur une annonce.

Suppression de la valeur locative : ce qui changera à partir de 2029

Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont accepté la réforme du système d’imposition de la propriété du logement. Le changement entrera en vigueur le 1er janvier 2029.

À compter de cette date, les propriétaires de logements qu’ils occupent eux-mêmes ne devront plus déclarer de valeur locative au titre de leur résidence principale ou secondaire.

Cependant, cette disparition ne signifie pas simplement une baisse d’impôt généralisée pour tous les propriétaires. La réforme modifie simultanément plusieurs mécanismes fiscaux qui doivent être étudiés ensemble.

La disparition du revenu locatif fictif

Le changement le plus visible concerne naturellement la suppression du revenu fictif ajouté jusqu’ici au revenu imposable.

Un propriétaire occupant ne sera donc plus fiscalement traité comme s’il percevait un loyer sur son propre logement.

Sur le papier, cette évolution peut rendre l’accession à la propriété plus attractive, notamment pour les personnes faiblement endettées qui ne profitent aujourd’hui que de déductions limitées en contrepartie de l’imposition de leur valeur locative.

Néanmoins, le résultat final dépendra fortement de la situation financière de chaque ménage.

Des possibilités de déduction également réduites

En parallèle, plusieurs déductions actuellement liées à la propriété du logement seront supprimées ou limitées.

Les frais d’entretien des logements occupés par leur propriétaire ne seront notamment plus déductibles selon le système actuel. Les possibilités de déduire les intérêts des dettes seront, elles aussi, fortement restreintes.

Par conséquent, un ménage qui possède un logement avec une dette hypothécaire relativement faible pourrait être favorisé par le changement de système. À l’inverse, un acquéreur fortement endetté et bénéficiant aujourd’hui de déductions importantes devra réaliser une analyse plus fine.

L’enjeu n’est donc pas uniquement de savoir si la valeur locative disparaît, mais de déterminer quel sera le coût net de la propriété après la réforme.

Le cas particulier d’un premier achat immobilier

Une disposition spécifique est prévue pour l’acquisition d’un premier logement destiné à l’usage propre. Une déduction temporaire et dégressive des intérêts passifs pourra être accordée pendant une période limitée.

Cette mesure vise notamment à ne pas désavantager brutalement les nouveaux propriétaires au moment où leur dette hypothécaire est généralement la plus élevée.

Pour un ménage préparant son premier achat, il devient ainsi particulièrement pertinent de comparer prix du bien, fonds propres disponibles, capacité d’emprunt, coût des intérêts et fiscalité future avant de déterminer son budget.

Valeur locative et investissement locatif : attention à ne pas confondre les deux

L’une des confusions les plus fréquentes consiste à associer automatiquement la suppression de la valeur locative à une disparition de l’imposition sur les revenus immobiliers.

Ce n’est pas le cas.

La valeur locative concerne principalement l’utilisation d’un logement par son propriétaire. Lorsqu’un appartement ou une maison est réellement loué à un tiers, le propriétaire perçoit des loyers. Il ne s’agit alors plus d’un revenu fictif, mais de revenus locatifs réels soumis aux règles fiscales applicables.

Cette distinction est fondamentale pour celui qui souhaite acheter un appartement dans une logique de placement.

Un bien destiné à la location répond à une autre logique

Dans un investissement locatif, la question centrale n’est pas seulement la valeur fiscale du bien. Il faut mesurer sa capacité à générer un revenu suffisamment élevé par rapport au capital mobilisé et aux charges supportées.

Le calcul doit notamment intégrer le prix d’acquisition, les loyers envisageables, les frais d’entretien, les éventuelles périodes de vacance, les charges non récupérables, le coût du financement et la fiscalité.

C’est précisément pour cette raison qu’un investissement ne devrait jamais être sélectionné uniquement parce que son prix semble intéressant.

Un appartement à 600 000 CHF très bien situé et facilement louable peut, selon les circonstances, constituer une opération plus pertinente qu’un bien à 450 000 CHF situé dans un marché où la demande locative est faible.

Pour approfondir les différentes façons de structurer un placement, notre guide consacré au fip et aux différentes approches pour bien investir permet également de replacer l’immobilier dans une réflexion patrimoniale plus large.

Comment intégrer la valeur locative dans un projet d’achat immobilier ?

Avant même d’analyser la fiscalité, une acquisition doit répondre à deux questions : combien pouvez-vous réellement investir et où est-il pertinent d’acheter ?

Ces deux paramètres sont étroitement liés.

Une capacité d’achat de 700 000 CHF n’offre pas les mêmes possibilités à Genève, Lausanne, Fribourg ou dans une commune périphérique. Parallèlement, sélectionner une localisation uniquement parce que les prix y sont accessibles peut être une erreur si la demande, la liquidité du marché ou le potentiel locatif ne suivent pas.

Commencer par déterminer sa véritable capacité d’achat

Une erreur classique consiste à rechercher des appartements pendant plusieurs semaines avant de savoir si leur financement est réaliste.

Or le budget immobilier ne correspond pas simplement à l’épargne disponible. Les établissements financiers étudient également les revenus, les charges, les fonds propres, la valeur du bien et la capacité à supporter durablement le financement.

La solution BEN permet notamment d’évaluer combien investir et de mieux orienter son projet avant, si l’utilisateur souhaite poursuivre, d’être mis en relation avec un courtier pour étudier concrètement le financement.

Cette approche permet de renverser la logique habituelle : au lieu de trouver un bien puis de chercher comment le financer, l’investisseur définit d’abord son enveloppe réaliste, puis concentre sa recherche sur les opportunités cohérentes.

Choisir une localisation avec une logique d’investisseur

Une fois le budget établi, la localisation devient déterminante.

Le prix au mètre carré est important, mais il ne constitue qu’un indicateur parmi d’autres. La demande résidentielle, les infrastructures, les transports, l’évolution démographique, l’emploi local, les projets urbains ou encore la rareté de l’offre peuvent influencer à la fois la valeur future du bien et son potentiel locatif.

Un investissement immobilier pertinent n’est pas nécessairement le bien le moins cher : c’est celui dont le prix, le financement et le potentiel de valorisation restent cohérents avec l’objectif de l’acheteur.

Dans cette perspective, réfléchir à la valeur locative permet également d’adopter une vision moins superficielle du prix immobilier. La valeur d’un logement ne résulte pas seulement de son coût d’acquisition : elle dépend aussi de son usage, de son potentiel de location, de sa fiscalité et de sa capacité à conserver son attractivité sur le long terme.

La réforme de la valeur locative peut-elle influencer les prix immobiliers ?

La suppression de la valeur locative pourrait modifier certains comportements d’achat, sans pour autant permettre de prévoir mécaniquement une hausse ou une baisse générale des prix.

En rendant la propriété potentiellement plus attractive pour certaines catégories de ménages, notamment les propriétaires peu endettés, la réforme pourrait soutenir la demande dans des marchés où l’offre est déjà limitée.

Parallèlement, la réduction de certains avantages fiscaux liés aux intérêts hypothécaires pourrait inciter davantage de propriétaires à réduire leur endettement.

D’autres pourraient revoir le calendrier de leurs rénovations puisque certaines dépenses ne bénéficieront plus du même traitement fiscal après l’entrée en vigueur de la réforme.

Il serait donc réducteur d’affirmer que la suppression de la valeur locative rend automatiquement l’achat plus rentable. Elle modifie plutôt l’équilibre économique entre fiscalité, dette et propriété.

Pour un investisseur, la meilleure réponse reste de raisonner avec plusieurs scénarios : évolution des taux, durée de détention envisagée, niveau d’endettement, besoin de rénovation et potentiel de revente.

Financer un achat immobilier sans fragiliser son investissement

Le financement joue un rôle déterminant dans la performance d’une acquisition.

En Suisse, l’achat immobilier repose fréquemment sur une combinaison de fonds propres et de crédit hypothécaire. Le montant pouvant être financé varie en fonction du profil de l’acquéreur, de sa capacité financière et de l’évaluation du bien.

Avant de déposer une offre, il peut donc être utile de préparer son hypotheque afin de connaître sa capacité d’emprunt et de structurer son dossier avant d’entamer les discussions avec les établissements financiers.

Cette préparation prend encore davantage de sens lorsque le bien est acheté à des fins d’investissement. Une différence apparemment faible de taux peut produire un écart substantiel sur plusieurs années et modifier directement le rendement net du capital investi.

Le coût du crédit doit être intégré au rendement

Prenons un principe simple : un appartement peut présenter un rendement locatif satisfaisant avant financement et devenir beaucoup moins attractif une fois les intérêts, l’amortissement, les charges et la fiscalité intégrés.

C’est pourquoi le rendement brut ne suffit pas.

Un investisseur doit progressivement passer du rendement brut au rendement net, puis s’intéresser au cash-flow réellement généré après financement.

Supposons, à titre purement illustratif, un logement acquis 800 000 CHF et générant 32 000 CHF de loyers annuels. Le rendement brut atteint 4 %. Cela paraît intéressant.

Toutefois, si les charges, l’entretien, les périodes sans locataire et les coûts financiers représentent ensemble 15 000 CHF par an, le résultat économique est très différent. La rentabilité doit donc toujours être examinée après prise en compte de l’ensemble des dépenses.

Structurer le financement en fonction du projet

La durée prévue de détention, la stabilité des revenus de l’acquéreur et sa tolérance aux variations de taux peuvent justifier différentes stratégies.

Un financement hypothécaire cohérent doit ainsi être pensé comme une composante de l’investissement et non comme une simple formalité permettant de signer l’acte de vente.

Valeur locative, rendement et plus-value : trois notions à analyser ensemble

La valeur locative ne doit jamais être examinée isolément lorsqu’un projet d’achat est envisagé.

Pour évaluer correctement une opération immobilière, trois dimensions doivent être distinguées.

La première concerne le coût fiscal et financier de la détention. Il englobe notamment les impôts, les intérêts, certaines charges ainsi que les dépenses nécessaires pour conserver le bien en bon état.

La deuxième repose sur le revenu potentiel. Dans le cadre d’un investissement locatif, il dépend directement du niveau de loyer que le marché est prêt à accepter et de la capacité à conserver un locataire.

Enfin, la troisième dimension est celle de la valorisation du capital. Une propriété située dans un secteur recherché peut prendre de la valeur avec le temps, même si aucune progression n’est évidemment garantie.

À cet égard, une opération offrant un rendement immédiat légèrement inférieur peut parfois présenter un meilleur profil à long terme si elle se situe dans un secteur particulièrement liquide et recherché.

L’analyse doit donc dépasser la seule question : « Combien vais-je toucher de loyer ? »

Elle doit plutôt répondre à : « Quel rendement puis-je espérer compte tenu du prix payé, du financement utilisé, de la fiscalité et du risque pris ? »

Comment préparer une stratégie immobilière avant 2029 ?

La période précédant l’entrée en vigueur de la réforme offre aux propriétaires et futurs acquéreurs un temps précieux pour structurer leur projet.

Pour certains, il pourra être pertinent d’étudier le calendrier de travaux importants. Pour d’autres, la priorité sera de revoir leur niveau d’endettement ou de comparer plusieurs scénarios d’achat.

Un futur investisseur devrait notamment examiner :

• sa capacité réelle d’acquisition ;
• le montant de ses fonds propres ;
• la rentabilité potentielle du logement ;
• la qualité de la localisation et la demande locative ;
• le coût de son crédit hypothécaire ;
• son horizon de détention ;
• les conséquences fiscales actuelles et futures.

Cela suppose parfois de faire accompagner ses choix. Le rôle d’un conseiller pour investir ou d’un spécialiste du financement peut alors être pertinent pour confronter un projet immobilier à une stratégie financière plus globale.

De surcroît, cette préparation permet d’éviter un biais fréquent : concentrer toute son attention sur la recherche du « bon bien » alors que la performance d’un investissement dépend tout autant de la manière dont il est acheté et financé.

Faut-il acheter avant ou après la suppression de la valeur locative ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Acheter uniquement pour profiter d’un changement fiscal serait rarement une stratégie suffisante. Le marché immobilier se raisonne généralement sur plusieurs années, tandis que les taux d’intérêt et les prix peuvent évoluer bien davantage que l’économie fiscale recherchée.

Pour une résidence principale, la décision dépend notamment du prix du logement, du coût comparé d’une location, de la stabilité du ménage et de son horizon de vie.

Pour un investissement locatif, la question se pose différemment : demande locative, rendement, financement, risque de vacance et prix de revente deviennent prioritaires.

Ainsi, attendre 2029 n’est pas nécessairement plus avantageux qu’acheter auparavant. Inversement, accélérer une acquisition uniquement à cause de la réforme peut conduire à sélectionner un bien de moindre qualité.

Le meilleur moment pour investir reste celui où le projet est financièrement solide et l’actif correctement valorisé.

Si votre réflexion dépasse l’immobilier, il peut également être utile d’étudier les différentes manières d’investir son argent en Suisse afin de comparer l’achat immobilier avec d’autres solutions de placement.

Questions fréquentes sur la valeur locative en Suisse

Qu’est-ce que la valeur locative en Suisse ?

La valeur locative est un revenu fictif actuellement ajouté au revenu imposable d’un propriétaire lorsqu’il occupe son propre logement. Elle correspond à une estimation de l’avantage économique obtenu en utilisant son bien sans verser de loyer.

Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée ?

La réforme entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Les règles actuelles continuent donc de s’appliquer jusqu’à la fin de l’année 2028.

La suppression de la valeur locative concerne-t-elle les investissements locatifs ?

La suppression vise l’imposition du revenu fictif attaché aux logements utilisés par leur propriétaire. Un bien réellement loué produit pour sa part des revenus locatifs effectifs, qui restent soumis aux règles fiscales applicables.

La suppression de la valeur locative rendra-t-elle l’achat immobilier plus avantageux ?

Pas nécessairement pour tous les propriétaires. Le revenu fictif disparaîtra, mais certaines déductions seront simultanément supprimées ou limitées. L’impact dépendra notamment du niveau d’endettement, des intérêts hypothécaires, du type de bien et de la situation personnelle du propriétaire.

La valeur locative influence-t-elle la rentabilité d’un investissement ?

Indirectement, oui, notamment lorsqu’un propriétaire utilise lui-même tout ou partie de son patrimoine immobilier. Pour un logement entièrement mis en location, l’analyse repose davantage sur les loyers réellement encaissés, les charges, le financement, la fiscalité et la valorisation du bien.

Anticiper la réforme pour mieux investir

La disparition de la valeur locative constitue une évolution majeure du paysage immobilier et fiscal suisse, mais elle ne transforme pas les fondamentaux d’un bon investissement.

Un achat immobilier doit toujours commencer par une analyse rigoureuse de la capacité financière, du prix, de la localisation, du potentiel locatif, du financement et de la durée de détention envisagée.

La réforme de 2029 modifiera l’équilibre fiscal de nombreux propriétaires. Elle rend donc encore plus importante la capacité à raisonner en coût global plutôt qu’en prix d’achat seul.

En définitive, investir dans l’immobilier ne consiste pas simplement à trouver un logement susceptible de prendre de la valeur. Il s’agit de sélectionner un actif cohérent avec ses moyens, son financement et ses objectifs patrimoniaux, tout en anticipant les règles qui influenceront sa rentabilité dans les années à venir.