Frais d’achat immobilier en Suisse : combien prévoir en 2026 ?

Le prix affiché d’un appartement ou d’une maison n’est jamais le seul montant à prévoir pour devenir propriétaire en Suisse. Frais de notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier, cédule hypothécaire, éventuel retrait du 2e ou du 3e pilier : plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de francs peuvent venir s’ajouter au prix du logement.

Combien coûte vraiment l’achat d’un bien immobilier en Suisse en 2026 ?

Pour un achat en Suisse romande, prévoir une enveloppe supplémentaire d’environ 3 à 5 % du prix du bien constitue un bon ordre de grandeur, mais le montant réel peut être sensiblement inférieur ou supérieur selon le canton, la commune et le financement choisi.

Ainsi, sur un logement acheté 1 000 000 CHF, il peut être prudent de prévoir plusieurs dizaines de milliers de francs supplémentaires avant même de parler de rénovation, de déménagement ou d’ameublement.

Le point essentiel à retenir est donc simple :

Le budget d’achat immobilier = prix du bien + frais d’acquisition + fonds propres + réserve financière après l’achat.

Ces frais doivent être calculés avant de faire une offre, car ils peuvent modifier sensiblement le budget immobilier réellement accessible.

Quels frais faut-il ajouter au prix d’achat d’un bien immobilier ?

Ce que l’on appelle couramment les « frais de notaire » regroupe en réalité plusieurs dépenses différentes.

Ils peuvent notamment comprendre le droit de mutation, les émoluments du registre foncier, les frais liés à l’acte authentique, la constitution ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire ainsi que différents honoraires et débours.

Voici les principaux frais à anticiper :

Il n’existe donc pas un pourcentage unique valable dans toute la Suisse. Les frais de notaire et de registre foncier dépendent notamment du canton. Le contrat de vente immobilier doit en outre être authentifié et le transfert de propriété devient effectif avec l’inscription au registre foncier.

Combien coûtent les frais de notaire en Suisse ?

Le terme « frais de notaire » peut prêter à confusion.

L’intégralité de la somme versée au moment de la signature ne constitue pas la rémunération du notaire.

Une partie correspond :

• aux impôts ;
• aux émoluments du registre foncier ;
• à l’acte authentique ;
• à la cédule hypothécaire ;
• aux débours administratifs ;
• aux honoraires du notaire.

Le notaire joue néanmoins un rôle essentiel : en Suisse, un contrat d’achat immobilier doit être authentifié. Après la signature, le transfert est annoncé au registre foncier.

Qui paie les frais de notaire ?

Il n’existe pas de réponse identique pour tous les cantons.

Le portail officiel ch.ch indique que les frais de notaire sont en général partagés entre l’acheteur et le vendeur, mais leur répartition dépend du canton et des dispositions prévues dans le contrat.

Dans certaines régions, notamment en Suisse romande, les usages peuvent conduire l’acquéreur à supporter une part importante des frais d’acquisition.

Il est donc préférable de demander un décompte prévisionnel au notaire avant la signature, plutôt que d’appliquer automatiquement un pourcentage trouvé sur Internet.

Les droits de mutation peuvent représenter le plus gros coût

Parmi les frais d’achat immobilier en Suisse, le droit de mutation peut constituer l’une des dépenses les plus importantes.

Il s’agit d’un impôt prélevé lors du transfert de propriété d’un immeuble.

Les règles étant cantonales, deux logements affichés au même prix peuvent générer des frais d’acquisition très différents selon leur localisation.

Exemple : les droits de mutation dans le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, le droit cantonal de mutation est actuellement fixé à 2,2 %.

La commune peut ajouter un impôt communal représentant jusqu’à 50 % de l’impôt cantonal. Le taux total peut donc atteindre 3,3 % selon la commune.

Prenons un appartement acheté :

1 000 000 CHF

Avec un droit de mutation total de 3,3 %, cela représente :

33 000 CHF

Et il ne s’agit que du droit de mutation.

Il faut encore potentiellement ajouter les autres frais liés au notaire, au registre foncier et au financement hypothécaire.

C’est précisément pour cette raison qu’un acquéreur capable de financer les 20 % de fonds propres demandés par la banque peut malgré tout se retrouver avec un budget insuffisant au moment de signer.

Si la constitution de votre apport représente déjà un enjeu, notre article consacré à la possibilité de devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres permet de comprendre quelles ressources peuvent réellement être mobilisées pour un achat.

Genève : Casatax peut réduire les frais d’achat en 2026

Genève dispose d’un mécanisme particulièrement intéressant pour certains acheteurs : Casatax.

En 2026, un acquéreur peut bénéficier d’allègements lorsqu’il achète un logement situé dans le canton de Genève pour en faire sa résidence principale pendant au moins trois ans et que le prix du logement ne dépasse pas 1 394 928 CHF.

Depuis le 1er mars 2026, les montants Casatax indexés prévoient notamment une réduction du droit de vente de 20 924 CHF et une réduction de moitié du droit d’enregistrement relatif aux actes hypothécaires, sous réserve du respect des conditions prévues.

Pour un primo-accédant ou un ménage achetant sa résidence principale à Genève, cette différence peut donc modifier sensiblement le coût final de l’opération.

Cela montre pourquoi il est insuffisant de demander simplement :

« Combien coûtent les frais de notaire en Suisse ? »

La bonne question est :

« Combien vont coûter les frais d’acquisition pour ce bien précis, dans cette commune et avec mon financement ? »

Combien coûte l’inscription au registre foncier ?

Après l’authentification du contrat, le changement de propriétaire doit être inscrit au registre foncier.

C’est cette inscription qui matérialise juridiquement votre propriété du bien.

Des émoluments sont facturés pour cette opération et leur mode de calcul dépend du canton.

Ils peuvent être calculés notamment en fonction :

• du prix de vente ;
• du type d’opération ;
• des prestations nécessaires ;
• du montant des droits inscrits.

Là encore, une estimation cantonale est préférable à un pourcentage national.

Qu’est-ce que la cédule hypothécaire et combien coûte-t-elle ?

Si vous financez votre acquisition avec une hypothèque, la banque doit disposer d’une garantie sur le bien.

Cette garantie prend généralement la forme d’une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier.

Créer ou augmenter cette cédule génère des frais supplémentaires.

Le montant dépend notamment :

• de la dette hypothécaire ;
• du canton ;
• de l’existence ou non d’une cédule déjà constituée sur le logement.

Une cédule existante peut faire économiser de l’argent

Lorsqu’un bien possède déjà une cédule hypothécaire suffisamment élevée et que celle-ci peut être reprise, il peut être inutile d’en constituer une entièrement nouvelle.

Si la cédule existante doit simplement être augmentée, les frais peuvent également être inférieurs à ceux d’une création complète.

C’est donc un élément intéressant à vérifier avant la signature, particulièrement sur les biens anciens.

Faut-il payer des frais de courtage lorsqu’on achète ?

C’est une question fréquente chez les acheteurs.

En Suisse, lorsqu’un vendeur mandate une agence pour commercialiser son logement, c’est généralement le vendeur qui rémunère le professionnel qu’il a mandaté.

Le portail officiel ch.ch indique qu’une commission immobilière payée par le vendeur se situe couramment autour de 2 à 3 % du prix de vente.

Cela ne signifie cependant pas qu’un acheteur ne paiera jamais de frais.

Si vous mandatez vous-même un professionnel pour rechercher un logement, négocier ou vous accompagner dans l’acquisition, sa rémunération dépendra du contrat conclu avec lui.

Avant de signer un mandat avec un courtier immobilier, vérifiez donc clairement :

• qui le mandate ;
• qui paie ses honoraires ;
• à quel moment ils sont dus ;
• s’ils correspondent à un montant fixe ou un pourcentage ;
• ce qui se passe si l’achat n’aboutit pas.

Acheter un bien off market coûte-t-il plus cher ?

Pas nécessairement.

Un bien vendu en off market n’échappe pas aux frais classiques d’une transaction immobilière : acte authentique, registre foncier, fiscalité cantonale et financement continuent de s’appliquer.

En revanche, l’intermédiation peut être structurée différemment selon la manière dont l’opportunité a été trouvée.

Il faut donc toujours demander avant de formuler une offre si une commission particulière est supportée par l’acquéreur.

Attention au retrait du 2e ou du 3e pilier

Vos avoirs de prévoyance peuvent aider à financer votre résidence principale, mais leur mobilisation n’est pas totalement neutre financièrement.

Le 2e pilier peut notamment être utilisé sous certaines conditions pour l’achat d’une résidence principale.

Le pilier 3a peut également être retiré de manière anticipée pour acheter ou construire son logement. Lors d’un retrait en capital, une imposition spécifique est due.

Il faut donc intégrer dans votre calcul :

• l’impôt sur le retrait ;
• les éventuels frais administratifs de l’institution ;
• les conséquences sur votre prévoyance future ;
• les éventuelles inscriptions au registre foncier.

Un acheteur qui dispose exactement du montant nécessaire pour son apport peut donc découvrir que la mobilisation de sa prévoyance crée elle-même plusieurs coûts supplémentaires.

Quels coûts sont souvent oubliés avant l’achat ?

Les frais administratifs ne sont qu’une partie de l’équation.

L’expertise technique du logement

Pour une maison ancienne ou un appartement nécessitant des travaux, quelques centaines ou milliers de francs dépensés pour examiner le logement peuvent éviter une mauvaise surprise beaucoup plus coûteuse.

Il peut notamment être utile de contrôler :

• la toiture ;
• le chauffage ;
• l’isolation ;
• l’humidité ;
• l’électricité ;
• les fenêtres ;
• la façade ;
• les installations sanitaires.

Pour une PPE, examinez également les procès-verbaux des assemblées, le fonds de rénovation et les travaux importants déjà votés ou envisagés.

Les rénovations immédiates

Une cuisine vieillissante, un chauffage en fin de vie ou une salle de bain à refaire ne font pas partie des frais de notaire, mais ils font bien partie du coût réel de votre achat.

Un appartement acheté 50 000 CHF moins cher qu’un bien comparable peut devenir plus coûteux si 100 000 CHF de travaux sont nécessaires immédiatement.

Le déménagement et l’équipement

Ajoutez également :

• déménagement ;
• meubles ;
• luminaires ;
• électroménager ;
• petits travaux ;
• raccordements ;
• éventuels frais de double logement.

Pris séparément, ces montants semblent secondaires. Additionnés, ils peuvent rapidement représenter plusieurs milliers de francs.

Exemple : quel budget prévoir pour un bien à 1 000 000 CHF ?

Prenons un acquéreur qui vise un logement d’un million de francs.

Le raisonnement ne doit pas être :

Prix du logement : 1 000 000 CHF

mais plutôt :

En Suisse romande, une enveloppe globale représentant environ 3 à 5 % du prix du logement est régulièrement utilisée comme ordre de grandeur pour les frais d’acquisition, avec de fortes différences cantonales.

Sur un bien à 1 000 000 CHF, cela correspond à une réserve théorique de :

30 000 à 50 000 CHF.

Mais cette estimation ne remplace pas un calcul précis.

Dans le canton de Vaud, par exemple, le droit de mutation peut déjà atteindre 33 000 CHF à lui seul sur un achat d’un million lorsque le taux communal maximal s’applique.

Et après l’achat : combien coûte réellement le fait d’être propriétaire ?

Le calcul ne s’arrête pas le jour de la signature.

Votre budget doit également supporter chaque année :

• les intérêts hypothécaires ;
• l’amortissement éventuel ;
• les charges de PPE ;
• l’entretien ;
• les assurances ;
• les impôts immobiliers selon le canton ;
• les réparations ;
• les rénovations futures.

Prévoir une réserve d’entretien

Un propriétaire doit pouvoir absorber une dépense imprévue sans devoir recourir immédiatement à un crédit.

Une chaudière, une toiture, une façade ou une installation électrique peuvent engendrer des dépenses importantes.

Pour une PPE, une partie de ces rénovations est généralement anticipée grâce au fonds de rénovation de la copropriété.

Il faut donc vérifier son montant avant l’achat : un prix attractif peut cacher un fonds de rénovation insuffisant et de gros appels de fonds futurs.

Qu’en est-il de la valeur locative en 2026 ?

C’est un point important car la fiscalité immobilière suisse est actuellement en transition.

En août 2026, la valeur locative existe toujours.

Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de la réforme qui supprimera la valeur locative pour les logements occupés par leurs propriétaires. Les règles relatives à certaines déductions fiscales seront également modifiées à cette date.

Un acheteur en 2026 doit donc encore intégrer le système fiscal actuel dans son budget, tout en sachant que les règles changeront à partir de 2029.

Les frais d’achat peuvent-ils être intégrés à l’hypothèque ?

Il est dangereux de considérer automatiquement les frais d’acquisition comme une somme que la banque ajoutera à votre hypothèque.

Dans la pratique, l’acquéreur doit prévoir des liquidités suffisantes en plus de son apport immobilier. Les frais d’acquisition sont couramment considérés comme une dépense à financer séparément du prix de vente.

Cela signifie qu’avoir exactement 200 000 CHF pour financer 20 % d’un logement à 1 000 000 CHF ne signifie pas nécessairement être prêt à acheter.

Si vous devez encore payer 30 000, 40 000 ou 50 000 CHF de frais et ne disposez plus d’aucune réserve, le projet peut devenir difficile à réaliser.

Comment calculer le vrai budget avant de chercher un bien ?

Avant de acheter un bien immobilier en Suisse, construisez votre budget dans cet ordre :

1. Calculez vos fonds propres disponibles

Incluez votre épargne et les ressources de prévoyance éventuellement mobilisables.

2. Déterminez votre capacité hypothécaire

Le montant maximal que la banque accepte de financer ne dépend pas uniquement de votre apport, mais également de vos revenus et de votre capacité à supporter les charges.

3. Ajoutez les frais d’acquisition

Demandez une estimation adaptée au canton et à la commune dans lesquels se trouve le bien.

4. Ajoutez les éventuels travaux

Ne vous basez pas uniquement sur l’apparence du logement lors de la visite.

5. Conservez une réserve

Acheter en utilisant la totalité de ses liquidités augmente fortement le risque financier en cas de réparation ou d’imprévu après la remise des clés.

Le vrai budget immobilier n’est donc pas le montant maximal que vous pouvez verser au vendeur.

C’est le prix du logement que vous pouvez acheter tout en conservant les moyens de payer les frais annexes et de continuer à vivre confortablement après l’acquisition.

Questions fréquentes

Conclusion : combien coûte réellement un achat immobilier en Suisse ?

Le vrai coût d’un achat immobilier est toujours supérieur au prix inscrit sur l’annonce.

Notaire, droit de mutation, registre foncier, cédule hypothécaire, fiscalité de la prévoyance et éventuels travaux doivent être intégrés au projet dès le départ.

Pour un bien à 1 million de francs, plusieurs dizaines de milliers de francs supplémentaires peuvent être nécessaires, avec des écarts importants d’un canton à l’autre.

Le réflexe à adopter avant une offre est donc de calculer quatre montants séparément :

prix du bien + fonds propres + frais d’acquisition + réserve après achat.

C’est cette somme, et non le prix affiché seul, qui permet de déterminer si un logement correspond réellement à votre budget.

Un acheteur qui effectue ce calcul avant ses visites peut rechercher beaucoup plus efficacement, négocier avec davantage de sérénité et éviter de découvrir plusieurs dizaines de milliers de francs de frais au moment de passer chez le notaire.