Combien de fonds propres minimum faut-il pour acheter un appartement en Suisse ?
Pour acheter un appartement en Suisse, il faut généralement disposer d’au moins 20 % de fonds propres par rapport à la valeur du bien retenue par la banque.
Yindee Becker · 
Pour acheter un appartement en Suisse, il faut généralement disposer d’au moins 20 % de fonds propres par rapport à la valeur du bien retenue par la banque. Pour un appartement à CHF 800’000, cela représente donc un apport minimum de CHF 160’000.
Cependant, le montant nécessaire varie fortement selon la ville, la surface de l’appartement et son emplacement. À Zurich ou Genève, les fonds propres demandés pour un appartement familial peuvent dépasser CHF 300’000, tandis que le même type de logement peut nécessiter moins de CHF 160’000 à Fribourg.
Dans ce guide, nous estimons les fonds propres minimums à prévoir pour différents types d’appartements dans huit grandes villes suisses.
Mise à jour des estimations : juillet 2026.
Quel est le minimum de fonds propres demandé en Suisse ?
Pour financer l’achat d’une résidence principale, une banque suisse accorde généralement une hypothèque couvrant jusqu’à 80 % de la valeur de nantissement du logement.
L’acquéreur doit ainsi financer les 20 % restants avec ses propres ressources.
Sur ces 20 % :
- au moins 10 % de la valeur du logement doivent provenir de fonds propres dits « durs » ;
- les 10 % restants peuvent notamment être complétés par un retrait ou une mise en gage du 2e pilier.
Les fonds propres durs peuvent notamment provenir de l’épargne disponible, de titres, d’un héritage, d’une donation ou du pilier 3a.
Pour obtenir une première estimation adaptée au prix du logement et à votre situation financière, vous pouvez utiliser notre calculateur hypothèque suisse.
Comment les montants de ce guide sont-ils calculés ?
Les estimations présentées dans les tableaux reposent sur quatre catégories d’appartements :
| Type d’appartement | Surface indicative | ||
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce | Appartement de 2,5 pièces | Appartement de 3,5 pièces | Appartement de 4,5 pièces |
| 35 m² | 55 m² | 80 m² | 105 m² |
Le prix estimé de chaque appartement est calculé à partir du prix moyen au mètre carré observé dans la ville.
Les tableaux indiquent ensuite :
- le prix estimatif du logement ;
- les fonds propres totaux minimums, soit 20 % ;
- la partie minimale devant provenir de fonds propres durs, soit 10 %.
Les montants sont arrondis au millier de francs le plus proche. Ils servent uniquement de repère : le quartier, l’état du bâtiment, l’étage, la vue, la présence d’un balcon, la performance énergétique ou une place de stationnement peuvent fortement modifier le prix réel.
Tableau comparatif des fonds propres par ville
Voici une première comparaison pour l’achat d’un appartement de 3,5 pièces d’environ 80 m².
| Ville | Prix estimé de l’appartement | Fonds propres minimums | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zurich | Genève | Lausanne | Lucerne | Bâle | Berne | Neuchâtel | Fribourg |
| CHF 1’349’000 | CHF 1’240’000 | CHF 951’000 | CHF 889’000 | CHF 874’000 | CHF 733’000 | CHF 640’000 | CHF 589’000 |
| CHF 270’000 | CHF 248’000 | CHF 190’000 | CHF 178’000 | CHF 175’000 | CHF 147’000 | CHF 128’000 | CHF 118’000 |
Cette comparaison illustre l’importance de la localisation. Entre Zurich et Fribourg, l’écart de fonds propres pour un appartement comparable dépasse CHF 150’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Zurich ?
Zurich est l’un des marchés immobiliers les plus chers de Suisse. Le prix indicatif d’un appartement y atteint environ CHF 16’858 par mètre carré.
Un studio de 35 m² peut ainsi approcher CHF 590’000, tandis qu’un appartement familial de 4,5 pièces peut dépasser CHF 1,7 million.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 590’000 | CHF 927’000 | CHF 1’349’000 | CHF 1’770’000 |
| CHF 118’000 | CHF 185’000 | CHF 270’000 | CHF 354’000 |
| CHF 59’000 | CHF 93’000 | CHF 135’000 | CHF 177’000 |
Pour acheter un appartement de 3,5 pièces à Zurich, un ménage doit donc prévoir environ CHF 270’000 de fonds propres. Sur ce montant, au moins CHF 135’000 devraient normalement provenir de fonds propres durs.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Genève ?
Genève présente également des prix très élevés. Le prix indicatif d’un appartement se situe autour de CHF 15’494 par mètre carré, avec des écarts importants entre les différents quartiers.
Pour un appartement de 80 m², le budget d’achat peut atteindre environ CHF 1,24 million.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 542’000 | CHF 852’000 | CHF 1’240’000 | CHF 1’627’000 |
| CHF 108’000 | CHF 170’000 | CHF 248’000 | CHF 325’000 |
| CHF 54’000 | CHF 85’000 | CHF 124’000 | CHF 163’000 |
Un studio à Genève nécessite ainsi déjà un apport théorique proche de CHF 108’000. Pour un logement familial de 4,5 pièces, le minimum peut dépasser CHF 325’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Lausanne ?
À Lausanne, le prix indicatif d’un appartement s’établit autour de CHF 11’893 par mètre carré.
Le marché reste coûteux, notamment dans les quartiers centraux et ceux qui offrent une vue sur le lac. Les montants restent néanmoins inférieurs à ceux observés à Genève et Zurich.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 416’000 | CHF 654’000 | CHF 951’000 | CHF 1’249’000 |
| CHF 83’000 | CHF 131’000 | CHF 190’000 | CHF 250’000 |
| CHF 42’000 | CHF 65’000 | CHF 95’000 | CHF 125’000 |
Pour un appartement de 3,5 pièces à Lausanne, les fonds propres minimums sont estimés à environ CHF 190’000. Un appartement de 4,5 pièces peut nécessiter un apport proche de CHF 250’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Bâle ?
Le prix indicatif des appartements à Bâle atteint environ CHF 10’928 par mètre carré.
La ville présente des prix légèrement inférieurs à Lausanne et Lucerne, tout en restant nettement au-dessus de la moyenne suisse.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 382’000 | CHF 601’000 | CHF 874’000 | CHF 1’147’000 |
| CHF 76’000 | CHF 120’000 | CHF 175’000 | CHF 229’000 |
| CHF 38’000 | CHF 60’000 | CHF 87’000 | CHF 115’000 |
Un appartement de 3,5 pièces à Bâle demande donc approximativement CHF 175’000 de fonds propres. Pour un studio, l’apport estimé commence autour de CHF 76’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Lucerne ?
Lucerne bénéficie d’un emplacement recherché, notamment grâce à son lac, à son attractivité touristique et à sa proximité avec plusieurs centres économiques.
Le prix indicatif d’un appartement atteint environ CHF 11’116 par mètre carré.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 389’000 | CHF 611’000 | CHF 889’000 | CHF 1’167’000 |
| CHF 78’000 | CHF 122’000 | CHF 178’000 | CHF 233’000 |
| CHF 39’000 | CHF 61’000 | CHF 89’000 | CHF 117’000 |
L’achat d’un appartement de 80 m² à Lucerne nécessite ainsi environ CHF 178’000 de fonds propres. Pour un logement de 4,5 pièces, l’apport peut dépasser CHF 230’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Berne ?
À Berne, le prix indicatif d’un appartement se situe autour de CHF 9’168 par mètre carré.
La capitale fédérale offre donc des niveaux de prix plus modérés que Zurich, Genève, Lausanne, Bâle ou Lucerne, même si les logements situés dans les quartiers centraux peuvent être sensiblement plus chers.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 321’000 | CHF 504’000 | CHF 733’000 | CHF 963’000 |
| CHF 64’000 | CHF 101’000 | CHF 147’000 | CHF 193’000 |
| CHF 32’000 | CHF 50’000 | CHF 73’000 | CHF 96’000 |
À Berne, environ CHF 147’000 de fonds propres peuvent être nécessaires pour acquérir un appartement de 3,5 pièces. Un studio nécessite un apport théorique proche de CHF 64’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Neuchâtel ?
Neuchâtel présente un marché plus accessible que les grandes villes de l’arc lémanique ou de Suisse alémanique.
Le prix indicatif d’un appartement s’établit autour de CHF 8’001 par mètre carré.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 280’000 | CHF 440’000 | CHF 640’000 | CHF 840’000 |
| CHF 56’000 | CHF 88’000 | CHF 128’000 | CHF 168’000 |
| CHF 28’000 | CHF 44’000 | CHF 64’000 | CHF 84’000 |
Un appartement de 3,5 pièces à Neuchâtel demande ainsi environ CHF 128’000 de fonds propres. Pour un studio, le montant estimé descend à environ CHF 56’000.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un appartement à Fribourg ?
Parmi les villes analysées, Fribourg présente le niveau de prix le plus accessible. Le prix indicatif des appartements y atteint environ CHF 7’359 par mètre carré.
Cette différence peut permettre à certains ménages d’accéder à une surface plus importante avec le même niveau d’épargne.
| Type d’appartement | Prix estimé | Fonds propres minimums, 20 % | Fonds propres durs minimums, 10 % |
|---|---|---|---|
| Studio ou 1,5 pièce, 35 m² | 2,5 pièces, 55 m² | 3,5 pièces, 80 m² | 4,5 pièces, 105 m² |
| CHF 258’000 | CHF 405’000 | CHF 589’000 | CHF 773’000 |
| CHF 52’000 | CHF 81’000 | CHF 118’000 | CHF 155’000 |
| CHF 26’000 | CHF 40’000 | CHF 59’000 | CHF 77’000 |
À Fribourg, un appartement de 3,5 pièces nécessite approximativement CHF 118’000 de fonds propres. Un appartement familial de 4,5 pièces peut rester sous la barre de CHF 160’000 d’apport minimum.
Disposer de 20 % de fonds propres suffit-il pour obtenir une hypothèque ?
Disposer des fonds propres minimums ne garantit pas automatiquement l’obtention du financement.
La banque vérifie également la capacité financière du ménage. Elle réalise généralement un calcul théorique comprenant :
- un taux d’intérêt hypothécaire théorique d’environ 5 % ;
- les frais d’entretien et charges du logement ;
- l’amortissement de la deuxième hypothèque.
Dans le calcul bancaire traditionnel, l’ensemble de ces dépenses ne doit généralement pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage.
Une personne peut donc disposer de CHF 200’000 d’épargne, mais ne pas obtenir l’hypothèque souhaitée si ses revenus sont jugés insuffisants pour supporter durablement les charges théoriques.
Pourquoi peut-on avoir besoin de plus de 20 % de fonds propres ?
Le minimum de 20 % est calculé sur la valeur de nantissement retenue par la banque et non systématiquement sur le prix convenu avec le vendeur.
Par exemple, imaginons un appartement vendu CHF 900’000, mais estimé à seulement CHF 850’000 par l’établissement prêteur.
La banque pourrait limiter son financement à 80 % de CHF 850’000, soit CHF 680’000. L’acquéreur devrait alors apporter :
- CHF 170’000 correspondant aux 20 % de la valeur retenue ;
- CHF 50’000 correspondant à la différence entre le prix de vente et l’estimation bancaire.
Le total des fonds propres nécessaires atteindrait donc CHF 220’000, soit plus de 24 % du prix d’achat.
Faut-il ajouter les frais d’achat aux fonds propres ?
Oui. Les frais liés à l’acquisition doivent être anticipés en plus de l’apport servant au financement du logement.
Ils peuvent notamment comprendre :
- les frais de notaire ;
- les émoluments du registre foncier ;
- les éventuels droits de mutation ;
- les frais liés à la création de la cédule hypothécaire ;
- certains frais bancaires ou administratifs ;
- les éventuels travaux et dépenses de déménagement.
Le montant et la répartition de ces frais varient selon le canton. Ils ne sont généralement pas entièrement intégrés dans l’hypothèque et doivent donc être couverts avec des liquidités supplémentaires.
Il est prudent de ne pas investir toute son épargne dans les 20 % de fonds propres et de conserver une réserve disponible après la transaction.
Peut-on utiliser le 2e pilier comme fonds propres ?
Le 2e pilier peut, sous certaines conditions, être utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale.
Deux solutions sont notamment possibles :
- le retrait anticipé d’une partie des avoirs ;
- la mise en gage du capital de prévoyance.
Cependant, au moins 10 % de la valeur du logement doivent normalement provenir d’autres ressources que le 2e pilier.
L’utilisation de la prévoyance professionnelle peut également réduire les prestations disponibles à la retraite ou en cas d’invalidité. Une analyse personnalisée est donc recommandée avant de retirer ces avoirs.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour acheter un appartement à CHF 500’000 ?
Quel apport faut-il pour acheter un appartement à CHF 800’000 ?
Quel apport faut-il pour acheter un appartement à CHF 1 million ?
Quelle est la ville suisse la plus accessible parmi celles comparées ?
Peut-on acheter sans disposer de 20 % d’épargne en espèces ?
Conclusion : quel montant faut-il réellement prévoir ?
Le minimum théorique pour acheter un appartement en Suisse correspond généralement à 20 % de la valeur retenue par la banque.
Dans les villes analysées, l’achat d’un appartement de 3,5 pièces d’environ 80 m² nécessite un apport estimatif compris entre :
- CHF 118’000 à Fribourg ;
- CHF 128’000 à Neuchâtel ;
- CHF 147’000 à Berne ;
- CHF 175’000 à Bâle ;
- CHF 178’000 à Lucerne ;
- CHF 190’000 à Lausanne ;
- CHF 248’000 à Genève ;
- CHF 270’000 à Zurich.
Ces montants ne tiennent pas compte des frais d’achat, des travaux éventuels ni d’une différence entre le prix de vente et la valeur retenue par la banque.
Pour préparer un projet réaliste, il est donc préférable d’évaluer simultanément le prix du logement, les fonds propres disponibles, le revenu du ménage et la capacité à supporter les charges hypothécaires sur le long terme.
