Peut-on financer un bien sans apport personnel en Suisse en 2026 ?

En 2026, il n’est généralement pas possible d’obtenir une hypothèque couvrant l’intégralité d’un achat immobilier en Suisse sans disposer d’aucun fonds propre, actif ou soutien extérieur. Les banques financent habituellement jusqu’à 80 % de la valeur retenue du bien. L’acheteur doit donc apporter environ 20 %, dont au moins 10 % ne peuvent pas provenir du 2e pilier.

Cependant, ne pas disposer d’une importante épargne sur son compte bancaire ne signifie pas nécessairement devoir abandonner son projet. Le 3e pilier, une donation, une avance d’hoirie, certains prêts familiaux, des titres ou d’autres actifs pouvant être mis en gage peuvent contribuer à constituer les fonds propres nécessaires.

La véritable question n’est donc pas seulement « peut-on acheter sans apport ? », mais plutôt : quelles ressources la banque peut-elle accepter à la place d’un apport en liquidités ?

Réponse rapide : un financement immobilier classique à 100 %, sans épargne, sans prévoyance, sans actifs et sans aide familiale, est très improbable en Suisse. En revanche, un achat sans apport en espèces peut parfois être structuré grâce à des fonds de prévoyance ou à des garanties reconnues par la banque.

Quel apport faut-il pour financer un bien immobilier en Suisse ?

Pour un logement destiné à votre usage personnel, les établissements financiers suisses appliquent généralement un taux de financement maximal de 80 % de la valeur de nantissement.

Cela signifie que vous devez normalement réunir l’équivalent de 20 % de fonds propres.

Sur cette somme, une part correspondant à au moins 10 % de la valeur de nantissement doit provenir de ressources qui ne sont pas issues du 2e pilier, que celui-ci soit retiré ou mis en gage. Cette exigence figure dans les directives de l’Association suisse des banquiers reconnues par la FINMA comme standard prudentiel minimal.

Ces pourcentages sont calculés sur la valeur de nantissement retenue par la banque, et pas nécessairement sur le prix demandé par le vendeur.

Financer sans apport personnel : que signifie réellement « sans apport » ?

L’expression acheter sans apport en Suisse peut correspondre à plusieurs situations très différentes.

Vous ne possédez ni épargne ni autre actif

Lorsque vous ne disposez d’aucune épargne, d’aucun avoir de prévoyance utilisable, d’aucun portefeuille de titres et d’aucune aide familiale, obtenir un financement couvrant 100 % du projet est extrêmement difficile.

Même avec des revenus élevés, la banque doit respecter ses règles de nantissement et vérifier que le projet possède une structure financière suffisamment solide.

Un bon salaire améliore votre capacité à supporter les charges, mais il ne remplace pas automatiquement les fonds propres exigés.

Vous n’avez pas d’épargne disponible, mais vous possédez des avoirs de prévoyance

Votre projet peut devenir envisageable si vous détenez des avoirs dans votre 2e ou votre 3e pilier.

Une partie du financement peut ainsi être structurée sans retirer directement l’argent de votre compte courant. Il faut néanmoins conserver au moins 10 % de fonds propres ne provenant pas du 2e pilier.

Vous bénéficiez d’une aide familiale ou possédez d’autres actifs

Une donation, une avance d’hoirie, un prêt familial structuré selon les exigences de la banque ou la mise en gage de certains actifs peut également être reconnue dans la constitution des fonds propres.

Dans cette situation, vous pouvez parfois acheter sans disposer vous-même de toute la somme en liquidités. Il ne s’agit toutefois pas réellement d’un financement sans fonds propres : les fonds ou les garanties existent, mais ils proviennent d’une autre source.

Quelles solutions permettent d’acheter sans apport en espèces ?

Utiliser le 2e pilier pour financer sa résidence principale

Le 2e pilier peut être mobilisé pour acquérir un logement destiné à votre propre usage. Deux méthodes principales existent :

• le versement anticipé ;
• la mise en gage.

Le versement anticipé réduit immédiatement le montant de l’hypothèque, mais peut diminuer les futures prestations de prévoyance. La mise en gage permet de conserver le capital dans la caisse de pension, mais elle conduit généralement à maintenir une dette hypothécaire plus importante.

L’utilisation du 2e pilier est réservée, sous certaines conditions, à l’acquisition d’un logement principal et ne permet pas de financer librement un investissement locatif.

Attention : le 2e pilier ne peut pas constituer à lui seul l’intégralité de l’apport. Au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent provenir d’autres ressources.

Retirer ou mettre en gage son 3e pilier

Les avoirs du pilier 3a peuvent servir à financer l’acquisition d’une résidence principale ou à rembourser une hypothèque. Ils peuvent être retirés ou, selon le montage retenu, mis en gage auprès de l’établissement prêteur.

Contrairement au 2e pilier, le pilier 3a peut contribuer à la part minimale de fonds propres ne provenant pas de la LPP.

La décision entre retrait et mise en gage doit notamment tenir compte :

• de votre capacité financière ;
• de votre fiscalité ;
• du montant de votre dette ;
• de votre stratégie de prévoyance ;
• de votre âge et de votre horizon de placement.

Recevoir une donation ou une avance d’hoirie

Une donation familiale ou une avance sur héritage peut être reconnue comme fonds propres par la banque.

Cette solution est particulièrement fréquente chez les primo-accédants qui possèdent des revenus suffisants pour supporter une hypothèque, mais qui n’ont pas encore eu le temps d’accumuler les 20 % nécessaires.

Il est indispensable de formaliser correctement l’opération et de tenir compte de ses conséquences successorales et fiscales.

Mettre en place un prêt familial

Un prêt accordé par un membre de la famille peut également être accepté sous certaines conditions.

Les directives bancaires prévoient notamment la possibilité de reconnaître certains prêts familiaux comme fonds propres lorsque leur remboursement est subordonné à l’accord de la banque. Cette solution concerne en particulier les prêts accordés par le conjoint, les parents, les grands-parents, les frères et sœurs ou les enfants majeurs.

Un simple transfert informel ne suffit donc pas toujours. La banque peut demander :

• un contrat écrit ;
• une convention de postposition ;
• une cession en sa faveur ;
• une confirmation relative aux modalités de remboursement.

Mettre en gage des titres ou une assurance-vie

Des avoirs bancaires, des valeurs mobilières, le pilier 3a ou la valeur de rachat de certaines assurances peuvent parfois être considérés comme une composante des fonds propres.

Cette stratégie permet de conserver la propriété économique des actifs, mais elle présente un risque : si leur valeur diminue, la banque peut demander des garanties complémentaires ou réévaluer les conditions du financement.

Utiliser un autre bien comme garantie complémentaire

Dans certains dossiers patrimoniaux, un autre bien immobilier peut servir de garantie supplémentaire.

Ce type de montage est étudié individuellement. Il ne dispense pas la banque de vérifier la valeur des différents gages, la capacité financière de l’emprunteur et le niveau global de risque. La présence d’un autre bien ne garantit donc pas automatiquement l’obtention d’un financement à 100 %.

Exemple d’achat immobilier à 1 million de CHF

Prenons l’exemple d’un appartement proposé au prix de 1 000 000 CHF et estimé à la même valeur par la banque.

Dans ce cas, l’acquéreur pourrait par exemple constituer ses 200 000 CHF avec :

• 60 000 CHF d’épargne ;
• 40 000 CHF provenant du pilier 3a ;
• 100 000 CHF provenant du 2e pilier.

Cette répartition respecte le principe selon lequel au moins 10 % de la valeur du bien doivent provenir de ressources autres que le 2e pilier.

Que se passe-t-il si la banque estime le bien moins cher ?

Imaginons maintenant que le vendeur demande toujours 1 000 000 CHF, mais que la banque retienne une valeur de nantissement de seulement 950 000 CHF.

L’hypothèque maximale calculée sur cette valeur serait alors d’environ 760 000 CHF. L’acheteur devrait réunir 240 000 CHF de fonds propres.

La différence de 50 000 CHF entre le prix de vente et la valeur de nantissement devrait être financée intégralement avec des ressources ne provenant pas du 2e pilier. Elle viendrait s’ajouter aux 95 000 CHF correspondant aux 10 % minimum hors LPP.

L’acquéreur aurait donc besoin d’au moins :

• 145 000 CHF de fonds propres ne provenant pas du 2e pilier ;
• 95 000 CHF pouvant éventuellement provenir du 2e pilier.

Ce mécanisme est appelé principe de la valeur la plus basse. Toute différence positive entre le prix d’achat et la valeur de nantissement doit être financée par des fonds propres hors 2e pilier.

L’apport ne suffit pas : la banque vérifie aussi la capacité financière

Posséder les fonds propres nécessaires ne garantit pas l’acceptation du dossier. La banque doit également s’assurer que vous pourrez supporter durablement les charges du logement.

Pour réaliser ce test, elle ne se limite pas au taux hypothécaire réellement proposé. Elle applique généralement un taux d’intérêt théorique proche de 5 %, afin de simuler une remontée importante des taux.

Elle ajoute ensuite :

• les intérêts théoriques ;
• l’amortissement obligatoire ;
• les frais d’entretien et charges annexes ;
• les autres engagements financiers de l’emprunteur.

La FINMA cite notamment comme modèle prudent une limite de 33 % du revenu brut durable, associée à un taux théorique de 5 % et à des coûts annexes théoriques de 0,8 % de la valeur pour un immeuble neuf. Certaines méthodes bancaires peuvent utiliser d’autres hypothèses, par exemple un forfait d’entretien plus élevé pour un logement ancien.

Exemple de capacité financière

Pour un logement de 1 000 000 CHF financé par une hypothèque de 800 000 CHF, la banque pourrait retenir approximativement :

Avec une limite équivalente à 33 % des revenus bruts, ce projet nécessiterait un revenu brut annuel durable d’environ 172 000 CHF.

Cet exemple reste indicatif. Chaque établissement peut appliquer ses propres méthodes, examiner différemment les bonus, les revenus variables ou les revenus d’indépendant et retenir un forfait d’entretien adapté à l’état du bien.

Avant de déposer une demande, réaliser une estimation emprunt immobilier permet d’évaluer simultanément votre apport, votre taux d’effort et le budget réellement accessible.

Comment fonctionne l’amortissement de l’hypothèque ?

Lorsque l’hypothèque dépasse les deux tiers de la valeur de nantissement, la partie supérieure doit être amortie.

Les directives suisses prévoient que la dette hypothécaire soit ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai maximal de 15 ans. L’amortissement peut être direct ou indirect, notamment au moyen d’un pilier 3a nanti.

Dans notre exemple à 1 000 000 CHF :

• hypothèque de départ : 800 000 CHF ;
• dette cible : environ 666 667 CHF ;
• montant à amortir : environ 133 333 CHF ;
• amortissement annuel sur 15 ans : environ 8 889 CHF.

Cette charge doit être intégrée au calcul de la capacité financière, même lorsque le taux hypothécaire réellement payé est nettement inférieur au taux théorique utilisé par la banque.

L’absence d’apport est-elle plus problématique à Genève ou Lausanne ?

Les règles de financement reposent sur des pourcentages, mais les montants nécessaires augmentent directement avec le prix du logement.

Dans les régions où l’immobilier est particulièrement cher, comme Genève, Lausanne, Zurich, Zoug ou certaines communes situées autour du lac Léman, réunir 20 % de fonds propres représente rapidement plusieurs centaines de milliers de francs.

Un bien à 600 000 CHF nécessite généralement autour de 120 000 CHF de fonds propres. Pour un bien à 1 500 000 CHF, l’apport total atteint environ 300 000 CHF, sous réserve de la valeur retenue par la banque.

Les acquéreurs visant le canton de Genève doivent donc analyser à la fois leur financement et le niveau local du marché. Notre étude consacrée au prix immobilier à Genève permet de mieux comprendre les montants à prévoir selon les biens et les secteurs.

Un crédit privé peut-il remplacer l’apport personnel ?

Contracter un crédit à la consommation pour constituer son apport est rarement une bonne solution.

Cette dette supplémentaire réduit votre capacité financière et doit être communiquée à la banque. Elle augmente vos charges et peut entraîner le refus du dossier, même lorsque la somme nécessaire semble avoir été réunie.

Un crédit privé classique n’est pas automatiquement considéré comme un fonds propre. Il se distingue d’un prêt familial reconnu par la banque et assorti d’une convention adaptée.

Il est généralement préférable de renforcer progressivement son épargne, d’utiliser des actifs déjà détenus ou d’étudier une aide familiale correctement structurée.

Comment préparer un financement avec peu d’épargne ?

Établir l’inventaire de toutes vos ressources

Commencez par réunir les informations concernant :

• vos comptes d’épargne ;
• votre certificat de prévoyance professionnelle ;
• vos avoirs du pilier 3a ;
• vos titres et placements ;
• vos assurances avec valeur de rachat ;
• une éventuelle aide familiale ;
• les biens immobiliers que vous possédez déjà.

Vous pourrez ainsi distinguer les liquidités immédiatement disponibles des actifs pouvant être retirés ou mis en gage.

Calculer votre capacité financière avant les visites

Le prix maximal d’un bien ne dépend pas seulement de l’apport disponible. Il dépend aussi de vos revenus durables, de vos dettes, de votre situation professionnelle et du montant d’hypothèque que vous pouvez supporter.

Une validation financière en amont évite de visiter des biens incompatibles avec les critères bancaires.

Réduire les crédits en cours

Un leasing automobile, un crédit privé ou d’autres mensualités peuvent réduire significativement votre capacité à financer un logement.

Rembourser ou réorganiser certaines dettes avant la demande peut améliorer votre taux d’effort et renforcer la qualité du dossier.

Prévoir les frais d’acquisition

Les frais liés au notaire, au registre foncier et au transfert de propriété varient selon les cantons. Ils doivent être anticipés séparément du prix du logement. Tous les cantons prélèvent au minimum une taxe ou un émolument lié au transfert ou à l’inscription au registre foncier.

Il est donc dangereux de consacrer l’intégralité de son épargne aux seuls 20 % de fonds propres sans conserver une réserve pour les frais d’achat, le déménagement et les premiers travaux.

Comparer les solutions de plusieurs établissements

Les exigences réglementaires constituent un socle minimal, mais les banques conservent leur propre politique de risque.

Deux établissements peuvent ainsi évaluer différemment :

• un revenu variable ;
• le salaire d’un indépendant ;
• une donation ;
• un prêt familial ;
• des titres mis en gage ;
• un logement nécessitant des rénovations ;
• un bien destiné à la location.

Comparer plusieurs solutions permet d’identifier le montage le plus adapté à votre situation.

Pour commencer votre projet et acheter un bien immobilier en Suisse, vous pouvez rechercher les propriétés disponibles, définir votre budget et accéder aux solutions de financement proposées par Ben.

Résidence principale et investissement locatif : les règles sont-elles identiques ?

Cet article concerne principalement l’achat d’une résidence principale.

Depuis le 1er janvier 2025, le standard prudentiel minimal de l’Association suisse des banquiers prévoit également une part minimale de 10 % de fonds propres hors 2e pilier pour les différents segments immobiliers. Cependant, la FINMA souligne que les établissements appliquent généralement des taux de nantissement plus faibles aux immeubles de rendement et aux opérations de type « buy to let », en raison de leur niveau de risque supérieur.

En pratique, l’achat d’un bien destiné à la location peut donc demander davantage de fonds propres qu’une résidence principale, selon la banque, le rendement attendu, la localisation et la qualité du bien.

Les erreurs à éviter pour financer un bien sans apport

La première erreur consiste à croire que le 2e pilier peut financer la totalité des 20 %. Une part minimale équivalente à 10 % de la valeur de nantissement doit provenir d’autres ressources.

La deuxième erreur est de calculer son apport uniquement à partir du prix annoncé. Si la banque estime le logement à une valeur inférieure, la différence doit être couverte par des fonds propres supplémentaires hors 2e pilier.

La troisième erreur est de se concentrer uniquement sur le taux hypothécaire actuel. La capacité financière est généralement testée avec un taux théorique nettement supérieur.

Enfin, il ne faut pas oublier les frais d’acquisition, les travaux éventuels, les charges de copropriété et la réserve financière nécessaire après la signature.

Conclusion : peut-on réellement acheter sans apport en Suisse en 2026 ?

Acheter un bien immobilier en Suisse sans aucun apport, aucun actif et aucune garantie n’est généralement pas possible en 2026. Les banques financent habituellement jusqu’à 80 % de la valeur retenue et demandent à l’acquéreur de couvrir les 20 % restants.

Au moins 10 % doivent provenir de ressources autres que le 2e pilier. Le reste peut être constitué grâce à une combinaison d’épargne, de prévoyance, de donation, d’avance d’hoirie, de prêt familial reconnu ou d’actifs mis en gage.

Il est donc parfois possible d’acheter sans apport en liquidités, mais rarement sans aucune forme de fonds propres.

La réussite du projet dépend ensuite de trois éléments :

• la provenance et la qualité des fonds propres ;
• la capacité à supporter les charges théoriques ;
• la valeur de nantissement retenue par l’établissement financier.

Une simulation précise et une comparaison de plusieurs solutions permettent de déterminer si votre projet est finançable avant même de déposer une offre d’achat.

Questions fréquentes sur le financement sans apport en Suisse

Questions fréquentes